Vices cachés : la réalisation de travaux induit une nécessaire connaissance du vice caché
Les faits de l’espèce sont simples : des particuliers vendent un appartement atteint de fragilités au niveau des combles.
Les acquéreurs ont fait valoir leur garantie vice caché du fait de l’accomplissement de travaux préalables par les vendeurs.
Pour se défendre les vendeurs ont fait valoir que la réalisation de travaux n’induit en rien la connaissance d’un vice de leur part. Malheureusement pour eux ce raisonnement n’a pas été suivi par les juges d’appel ni par la Cour de Cassation qui les a confirmé ainsi :
« Mais attendu qu'ayant retenu qu'à l'acte de vente du 11 mai 2009 était annexé un descriptif des « travaux d'aménagement intérieur effectué en tant que particulier non professionnel » parmi lesquels : « Percement du canis-plafond … sans modification des poutres porteuses de l'étage supérieur », que les photographies du plancher produites aux débats démontraient que celui-ci reposait sur de simples pièces de charpente qui constituaient l'ossature soutenant le faux plafond, structure sans rapport avec des poutres porteuses dont la fonction était de supporter des charges, notamment de 150 kg/ m ² s'il s'agissait, comme en l'espèce, d'une charge d'habitation ;
que ce vice affectait gravement l'usage de la pièce et le rendait même dangereux et que le vendeur, qui avait réalisé lui-même les travaux d'aménagement, avait nécessairement connaissance du vice, ne serait-ce qu'à l'occasion du percement du plafond et de l'ouverture de la trémie, la cour d'appel a pu en déduire que la clause d'exclusion de garantie des vices cachés ne pouvait s’appliquer »
La Cour de Cassation pose clairement l’équation suivante : réalisation de travaux = connaissance du vice.
Enfin l’article 1645 dispose que « Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur. »
Dès lors les acquéreurs floués par les vendeurs peuvent réclamer à juste titre des dommages et intérêts en réparation de leur préjudice.
La mauvaise foi dans le cadre d’une vente est caractérisée par la connaissance effective du vice de la chose au moment de la conclusion de la vente.
Finalement, même s’il est stipulé une clause d’exclusion de garantie des vendeurs, celle-ci n’a pas lieu d’être si la mauvaise foi est caractérisée.
Pour ce qui est de la preuve de cette probable mauvaise foi, toute preuve pèse sur celui qui se prétend titulaire d’un droit, c’est donc aux acquéreurs de la rapporter, comme cela a été effectué en l’espèce, même si la Cour de Cassation pose une présomption de mauvaise foi en cas de réalisation de travaux effectués par les acquéreurs eux-mêmes.
