Récapitulatif de la LOI n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite « loi Pinel »

Le bail commercial est un contrat de louage d’un local destiné à l’exploitation d’un fonds de commerce ou d’un fonds artisanal dont les propriétés sont énumérées aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce. Cette notion a été remodelée par cette loi Pinel en matière de location de locaux commerciaux et d’encadrement du bail commercial. 
 

Afin de mettre en valeur les changements apportés par cette loi Pinel, que nous n’étudierons qu’au travers du prisme des modifications appliquées au régime des baux commerciaux (cette loi a entre autre réformé quelque peu le statut de la micro-entreprise, clarifié le statut de l’artisan et de l’EIRL), il convient de rappeler le régime applicable antérieurement. L’objectif de la loi Pinel est avant tout de stimuler les commerces de proximité, spécialement ceux situés en centre ville notamment en consolidant les droits du preneur.  

La plupart des dispositions sont applicables au 1er septembre 2014. 

• La remise en cause du principe de la résiliation triennale du bail par le preneur.

Auparavant, le régime des baux commerciaux était caractérisé par le principe de la résiliation triennale du bail par le preneur, ce dernier pouvant prendre congé à la fin de chaque période triennale. Cependant le preneur pouvait choisir de renoncer à cette option dans le bail et choisir de ne pas pouvoir renoncer à sa faculté de résiliation pour des périodes fermes. 

Dorénavant, le preneur ne peut plus renoncer à cette faculté, sauf exceptions (à savoir les baux supérieurs à 9 années, les baux de locaux à usage exclusif de bureaux, les baux de locaux à usage de stockage et les baux de locaux monovalents).  

• L’augmentation des loyers commerciaux limitée à 10% du loyer réglé lors de l’année précédente en cas de déplafonnement. 

Cet encadrement de l’augmentation du loyer permet de protéger les locataires commerçants des augmentations de loyers trop importantes. Cette limitation sera applicable aux contrats conclus ou renouvelés au 1er septembre 2014. 

Cf nouvel article L145-34 du Code de commerce :

« En cas de modification notable (…) ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. »

• Les changements du calcul des variations de loyer.

Le nouvel article L145-34 du Code de commerce affirme également : 

« A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L.122-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. »

Ainsi, la variation du montant du loyer ne peut être supérieure à celle de l’ILC (indice des loyers commerciaux) ou de l’ILAT (l’indice trimestriel des activités tertiaires). Ces fluctuations ne peuvent plus être calculées sur la base de l’ICC (indice du cout de la construction). 

• La mise en place de l’état des lieux. 

Le nouvel article L145-40-1 du Code de commerce énonce : 

« Lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d'un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire »

L’état des lieux, auparavant facultatif est dorénavant obligatoire. 

Le nouvel article L145-40-2 du Code de commerce rajoute : 

« Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. »

Ainsi le bailleur se verra dans l’obligation d’estimer les charges, impôts, taxes et redevances dus par le locataire. 

• La mise en place d’un droit de préemption.

Le nouvel article L145-46-1 du Code de commerce dispose : 

« Lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d'acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. »

Ainsi, à partir du 1er décembre 2014 le locataire aura un droit de préférence envers le bailleur lors d’une vente d’un local commercial. Il se verra donc proposer en priorité l’achat des murs. Il existe, la règle appelant l’exception, quelques cessions qui ne nécessiteront pas de préemption, comme par exemple la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux, la cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial ou de locaux commerciaux distincts, etc. 

• L’extension de la durée totale d’un bail dérogatoire ou précaire de 2 à 3 ans. 

Avant, la durée totale des baux dérogatoires de courte durée était de 2 ans, qui, s’ils étaient écoulés et que le preneur faisait le choix de rester, transformait le contrat en bail commercial. 

La durée a été modifiée et ne peut maintenant excéder 3 ans. Les conséquences sont restées les mêmes : si le preneur reste au delà, le contrat mute en bail commercial. 

Cette extension permet aux commerçants d’essayer leur activité sur une plus longue période sans pour autant s’engager initialement pour une longue période. Cette mesure est évidemment couplée avec celle réduisant en peau de chagrin les possibilités de résiliation triennale. 

Pour plus d’informations, se référer aux articles créés par la loi : 

http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000029101502